随着国家打造“轨道上的都市圈”，推动“四网融合”以及几大都市圈、城市群多层级交通规划政策的出台，助推了市域（郊）轨道交通系统的快速发展。与此同时，引入TOD（transit-oriented development）发展模式，加快站城一体化进程，实现轨道交通与城市发展良性互动融合，已成为国内城市发展的共识。

近年来，京投发展始终聚焦TOD 轨道物业开发，自2011第一个TOD项目以来以来，十年间陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目。其中，作为京投发展开拓全国市场的战略支点，无锡愉樾天成入市后，取得了不错的成绩。如今，随着愉樾天成二期即将亮相，京投发展将持续基于“TOD 智慧生态圈”开发理念，打造无锡首个TOD公园社交产品。

无锡加快推进“站城一体化”开发

无锡是全国较早启动城市轨道交通建设运营的地级市之一，早在2014年就同步建成开通了地铁1、2号线。至2021年底已建成开通4条地铁线，运营总里程达112公里，进入网络化运营时代。与此同时，无锡市城市轨道交通第三期建设规划获批。在“十四五”期间，无锡要建设地铁4号线二期、5号线、6号线等3条地铁线路，进一步加密轨道线网。

在轨道交通TOD综合开发方面，无锡自2009年开始尝试探索，2016年《关于进一步推进城市公共交通优先发展的实施意见》明确提到“加强公共交通用地综合开发”。2020年底，无锡市启动城市轨道交通TOD综合利用政策研究工作。

2022年4月6日，无锡市政府办公室正式印发《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》（以下简称《实施意见》），从加强规划统筹、完善政策配套、强化资源配置、优化开发方式等方面，针对轨道交通场站及周边土地开发提出相关举措，标志着无锡地铁“站城一体化”开发工作正式驶入发展“新赛道”。

引入TOD发展模式，对推动轨道交通与城市发展良性互动融合，打造“站城一体化”现代社区，带动城市更新、提升城市形象，高水平建设“轨道上的无锡”具有积极意义，有利于推动形成城市新发展格局、提高人民群众生活品质和城市综合发展能级。

探索“TOD智慧生态圈”迭代升级

京投发展进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在产品打磨和内部管理上都积累了一定的优势。公司持续践行“植根北京、茂盛全国”的发展战略，完成“TOD 智慧生态圈”开发理念的迭代升级。

作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡愉樾天成是由无锡地铁集团、京投发展和中铁四局集团三大国企联合开发。项目地处无锡经济开发区，总占地面积约38万方，综合容积率1.7，物业开发计容建筑面积约64万方，规划用途为居住、商业、商务用地，是集住宅、商业、酒店、地铁为一体的TOD超大型地铁上盖综合体。

通过多年的TOD经验积累，京投发展开创性提出“TOD智慧生态圈”理念，为城市、地铁、市民提供可持续性价值与服务，唤醒城市活力，带动区域经济发展，实现便利高效的幸福生活。在该理念的指导下，不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平，无锡愉樾天成就是“TOD智慧生态圈”迭代升级的代表项目之一。

无锡经济开发区是对外展示无锡城市发展建设水平的一张王牌，同时也是近年来享受政策红利最多的区域。它是无锡“一城两核”中重要一核，也是无锡的行政中心、金融中心。此外，经开区也是无锡房地产市场最核心的区域之一。今年5月，为加快无锡经济开发区“高端人才集聚区”建设，更好推进无锡经济开发区高端人才宜居工程，优化高端人才生态环境，《关于实施无锡经济开发区高端人才宜居工程的意见（试行）》出台，加大人才安居保障、购房支持力度。

受区域利好影响以及产品自身因素，无锡愉樾天成取得了不俗的成绩。据克而瑞数据统计，2022年1-5月，销售金额、成交面积、成交套数均位居全市第二，其中销售金额约9.6亿，成交面积3万平，成交套数267套。在2021年，无锡愉樾天成全年销售业绩位列无锡市2021年销售排行榜第3名。

新品入市 打造TOD无界生活场域

有了一期的成绩作为铺垫，无锡愉樾天成希望在二期能够延续之前的良好态势，打造出值得市场期待的产品。

去年7月，无锡市自然资源和规划局已公布B地块开发建设项目规划，二期可建设用地面积约4.79万平方米，建筑面积约13.28万平方米，其中地上约9.45万平方米，地下约3.83万平方米，容积率＞1.0，且≤1.4-1.6、绿地率≥30%、建筑密度≤40%。按照项目规划图显示，地块拟打造7栋26层、5栋11层住宅产品，北面规划了2-3层的配套设施，其中包含了配套商业900平方米、净菜超市300平方米、物业用房720平方米等。

京投发展坚持“以用户为中心”的经营理念，愉樾天成新品将高效的TOD与公园的自然场景进行有机融合，通过立体慢行系统的设计，在空中花园层、地上停车层、地面层实现互联互通。从场景打造到设计生活方式的全维度升级，低密洋房、湖景高层、Tod-park公园、well健康标准……充分考虑人们日常需求，以需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

在寸土寸金的经开区，愉樾天成新品以综合容积率仅约1.4，打造低密生态公园住区。住宅由11F宽境洋房及26F揽景高层组成。其中洋房得房率约82%，高层得房率约78.8%；以空中生态园林，打造安静的社区环境；下沉式庭园、风雨连廊、主题架空层等配置，让生态与生活融为一体；TOD规划慢行系统，实现真正的人车分流，还居家生活以宁静。

愉樾天成新品之上的建筑立面，强调横向线条的延展性与流动性，以“去风格化”为准则，设计上融入了弧线形，结合简约的线条，呈现出高品质、国际化的外立面效果。

在室外空间上，项目针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。愉樾天成新品以中轴景观带串联休闲特色街区、元气森林、布谷乐园、峡谷山丘等，兼顾老、中、青、童、幼——全年龄段健康运动与生态颐养的六重境组团设计。中央花园自北向南，同时链接有氧FIT、鲜果后院、仰生邻、冥想花园、午后茶歇、阅读花园等众多宅间景观组团。

在室内空间的营造上，项目根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备。愉樾天成新品酒店式入户大堂，将艺术美学、生活仪式、舒适体验完美融合，打造别具一格的归家之路。南向四开间，专梯入户，独立三卫设计；约40平米超大横厅，IMAX阔境生活；约7.6米阔尺廊台，无界视野体验。

愉樾天成位于中瑞生态城启动区，未来将会把生态理念融入规划、建设和运行管理各环节，协助高水平规划建设中瑞生态城，打造零碳低碳标杆示范。基于深度用户研究，愉樾天成识别50个以上生活触点，覆盖9类人群，从空气、水、光、声环境等在内的10大健康要素出发，以80项关键技术，不仅满足用户绿色健康生活的基本诉求，更让生活在幸福社区的人们，从生活层面、运动层面、精神层面感受到健康关怀。

智慧运维是京投发展打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。愉樾天成新品将打造无锡第一个“数字孪生”TOD社区。智慧生态监测、智慧出行、智慧居家、智慧健康步道、智慧健身会所……互动互联，智慧、便捷、安全，构筑现代智慧生活。从出行服务到社区运营，全方位打造“TOD智慧生态圈”IP，贯穿智慧生活全场景。

在愉樾天成，京投发展从生态、智慧、幸福三大维度解决用户痛点，创造社区的多维价值，真正实现TOD的社区从产品中心主义向用户中心主义的过渡。愉樾天成二期TOD公园住区即将入市，将更好地满足无锡改善型住房需求，赋能TOD公园社交生活方式，打造TOD无界生活场域。