深圳地铁利润116亿是怎样练成的,赚钱模式揭秘
栏目:轨道行业资讯 发布时间:2020-07-29

深圳地铁利润116亿是怎样练成的,赚钱模式揭秘(图1)(来源:城管队长)

深圳地铁运营里程在全国排第7名,然而,深圳地铁的营业收入和利润却是全国第一。2019年,深圳地铁赚了116亿,上海地铁一年才赚0.68亿!近期陆续公布的中国各城市地铁财报显示,深圳地铁的赚钱能力令人惊讶,其一年利润竟然比全国其他所有40个开通地铁的城市利润总额还要多。(地铁建设投资由政府出资,并不计入地铁公司财报)

 

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通过分析财报发现,各城市地铁本身的运营都是亏损的,2019年全国平均地铁运营收支比为72.7%,每投入10块,亏掉3块。票价最贵的深圳(起步价2元4公里)也是如此,运营地铁要亏掉4成。


一位深圳地铁人士告诉我,“每天地铁的票钱,也就赚个空调钱。”那么,深圳地铁,究竟比其他城市厉害在哪?又是一种怎样神奇的模式?


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主业不赚钱,副业挤进十强


深铁2019财报显示,地铁运营营收43.6亿,营业成本77.5亿,亏损33.9亿;而房地产开发收入140.3亿,成本48.1亿,利润达92.2亿。


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不仅房地产开发这一块利润颇丰,深铁赚最多的,是其投资业务。财报显示,2019深铁共产生投资收益117.2亿元。

 

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这个收益,几乎全部来自深铁持股29.4%的万科,产生收益111.6亿,占其投资收益的95.2%。


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不单如此,深铁盈利数据上有个很小的细节,值得探究。


对于房地产收入的确认,一般房企都会分阶段确认收入,而深圳地铁必须以业主入伙后再确认。

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拿万科来说,其财报写明,一部分收入按履约进度确认。

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也就是说,如果按阶段确认收入,深圳地铁从房地产产生的收入,比现在会要多。


目前,深圳地铁的大部利润都放在未分配利润中,期末余额有高达200亿之多。


深铁最早的“地铁房地产联动”模式效仿于香港地铁。 


早在2004年年底,深圳市政府就和港铁签订协议,港铁来建4号线,并由港铁开发沿线290万平方的物业。随后,深圳地铁迅速学会了这种模式,在修建地铁的同时,拿下地铁站上盖物业的开发权,反哺地铁运营。


深圳地铁加速入局房地产是因为一种紧迫感。由于深圳财力雄厚,深圳地铁中来自国家的投资并不多,资金主要靠自筹,2010年,时任深圳地铁集团董事长的黄瑞就公开宣布,由于地铁巨额的投资和低票价,预计到2016,要亏损220亿。


因此,深圳做了两件事:


一是限制了香港地铁在深圳的发展。4号线之外,香港地铁再没有机会开发运营深圳其他线路。深圳地产学会了地产养地铁模式,是其中一个原因。


二是不限于地铁上盖物业,而是大量投资房地产开发。2010年9月,深铁尝试性地拿下一宗位于蛇口的居住用地,7.7亿成交,楼面价5931.3元。2013年,该地块项目山海津入市,备案均价2.7万元/平,是楼面价的四倍多。尝到甜头后,深铁又加紧开发其2008年拿的一宗本用于反哺地铁的地块。2015年,地铁-前海时代广场入市,备案均价超4.5万。


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而后,深铁开始与万科、深振业、中信地产等知名房企合作开发地产项目,2016年,深铁合作的塘朗城、臻湾汇等多个项目集中入市,实现营收破百亿至124.6亿元,较上年大涨140%。


融资方面,深铁的融资成本其低无比,其融资利率大多不超过3个点。


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拥有土地和资金成本优势的深铁,其赚钱能力会越来越强。


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(万科臻山府)


相比于地产开发,深圳更“厉害”的投资是成为万科第一大股东。今年6月,深铁董事长辛杰在万科股东大会上表示,不干预万科的经营,且双方拟成立股比50%:50%的合资公司,承接深圳新基建重点片区,推动TOD建设。


深圳地铁和万科的融合有多深,才是深圳地铁以市场化方式公平赚钱、长久赚钱的大道。